Co zrobić, gdy kontrakt staje się problemem
Radca prawny od sporów budowlanych i gospodarczych. Kary umowne, roboty dodatkowe, waloryzacja, odbiór robót, odstąpienie od umowy, szkody górnicze. Bytom i cały Śląsk.
Dostałeś pismo z żądaniem zapłaty kar umownych. Albo inwestor od trzech miesięcy nie płaci i przestał odbierać telefon. Albo kopalnia odrzuciła Twoje roszczenie, twierdząc, że pęknięcia w budynku to Twoja wina.
Wiesz, że masz rację. Ale nie wiesz, co zrobić dalej.
Jestem tu po to, żeby rozwiązać Twój problem. Nie żeby go skomplikować.
Prowadzę kancelarię w Bytomiu i obsługuję firmy budowlane, wykonawców, podwykonawców i inwestorów na terenie całego Śląska od ponad 10 lat. Rozumiem dokumentację techniczną i realia placu budowy. Wiem, jak czyta się dziennik budowy, jak wygląda kosztorys różnicowy i gdzie w kontrakcie kryją się ryzyka, których nikt nie wyjaśnił przy podpisywaniu.
Dlaczego potrzebujesz kogoś, kto zna procedurę
Prawo budowlane i procedura cywilna to dwa różne światy. Możesz mieć rację merytorycznie i przegrać sprawę przez błąd proceduralny. Możesz mieć słabszą pozycję prawną i wygrać dzięki dobrej strategii oraz właściwemu momentowi działania.
Spóźniony dowód
Sąd może go pominąć. Bezpowrotnie.
Niepodniesiony zarzut
Zgłoszony za późno może już nie zostać rozpoznany.
Brak zabezpieczenia roszczenia
Wygrywasz sprawę, ale nie odzyskujesz pieniędzy.
Dlatego nie wystarczy znać prawo materialne. Trzeba znać procedurę i pilnować jej na każdym etapie.
To właśnie robię.
Obowiązkowa mediacja, jak to zmienia strategię sporu
Od 1 marca 2026 roku każda sprawa budowlana skierowana do sądu przechodzi przez obowiązkową mediację przed pierwszą rozprawą. To zmienia strategię prowadzenia sporu.
Z czym trafiają do mnie klienci
Inwestor nie płaci za wykonane roboty
Inwestor przeciąga, kwestionuje odbiór, szuka uchybień w dokumentacji albo po prostu milczy, licząc, że wykonawca odpuści. Pierwsza rzecz, którą robię, to czytam umowę. Całą, z załącznikami. Bo tam zazwyczaj kryje się odpowiedź. Oceniam szanse na szybką ugodę lub nakaz zapłaty i mówię Ci wprost, co rekomenduję, zanim zdecydujesz, czy w ogóle warto zaczynać. Jeśli jesteś podwykonawcą, masz prawo skierować roszczenie bezpośrednio do inwestora na podstawie art. 647¹ Kodeksu cywilnego. To często skuteczniejsza droga niż czekanie, aż generalny wykonawca odzyska płynność.
Kary umowne za opóźnienie, czy musisz płacić?
Zanim zapłacisz, sprawdź, co dokładnie jest w umowie. Jeśli kara umowna zastrzeżona jest na wypadek zwłoki, a nie opóźnienia, możesz uwolnić się od odpowiedzialności, wykazując, że nieterminowość nastąpiła z przyczyn, za które nie ponosisz odpowiedzialności, na przykład wadliwa dokumentacja inwestora, brak dostępu do placu budowy, zmiany zakresu prac. Niezależnie od tego, czy umowa mówi o zwłoce, czy o opóźnieniu, sąd może obniżyć karę umowną, gdy jest rażąco wygórowana lub gdy zobowiązanie zostało wykonane w znacznej części. Sądy z tego prawa korzystają regularnie. Widziałam sprawy, w których wykonawcy płacili kary, których nigdy płacić nie powinni. Wystarczyło zapytać.
Roboty dodatkowe przy wynagrodzeniu ryczałtowym
Ryczałt oznacza stałą cenę za to, co było w umowie, nie za to, czego w umowie nie było. Jeśli wyszły błędy w projekcie inwestora, odkryto nieprzewidziane warunki gruntowe albo inwestor zmienił zakres bez formalnego aneksu, masz prawo żądać dodatkowego wynagrodzenia. Kluczowe jest, żebyś miał dokumentację: wpisy w dzienniku budowy, korespondencję mailową, protokoły zmian zakresu. Im wcześniej zadzwonisz, tym więcej można uratować.
Waloryzacja wynagrodzenia, gdy ceny poszły w górę
Jeśli umowa zawiera klauzulę waloryzacyjną, podstawa do żądania zmiany wynagrodzenia jest gotowa. Jeśli jej nie ma, sprawa jest trudniejsza, ale nie beznadziejna. Przepisy pozwalają sądowi zmienić wynagrodzenie, gdy doszło do nadzwyczajnej zmiany stosunków, której strony nie przewidywały, i gdy wykonanie umowy grozi rażącą stratą. Warto to ocenić, zanim zdecydujesz się podpisać niekorzystny aneks pod presją czasu.
Inwestor odmawia odbioru robót
Bezpodstawna odmowa odbioru to jeden z najczęstszych sposobów na opóźnienie zapłaty. Inwestor ma obowiązek odebrać roboty, jeśli są wykonane zgodnie z umową, nawet jeśli ma uwagi dotyczące drobnych usterek, które nie uniemożliwiają użytkowania. Przy bezpodstawnej odmowie można jednostronnie sporządzić protokół odbioru i dochodzić wynagrodzenia. Ważne, żeby zrobić to procesowo poprawnie, bo błędy na tym etapie zamykają drogę do zapłaty.
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane to jedna z poważniejszych decyzji w sporze kontraktowym. Źle złożone oświadczenie może Cię narazić na zapłatę kar umownych zamiast ich uniknięcia i pozbawić prawa do wynagrodzenia za już wykonane prace. Przed odstąpieniem trzeba prawidłowo wezwać drugą stronę, wyznaczyć odpowiedni termin dodatkowy i dopiero wtedy złożyć oświadczenie. Kolejność ma znaczenie. Pomyłka kosztuje.
Spory z kopalniami o zwrot kosztów zabezpieczeń, Śląsk
Na Śląsku spory budowlane często krzyżują się ze szkodami górniczymi. Kopalnia twierdzi, że pęknięcia w budynku to wina wykonawcy, nie skutek eksploatacji. Albo odmawia zwrotu kosztów zabezpieczeń budowlanych, które inwestor musiał ponieść, budując na terenie górniczym. Specjalizuję się w tych sprawach. Znam procedury spółek węglowych, takich jak PGG czy JSW, rozumiem dokumentację geologiczno-górniczą i wiem, jak skutecznie wykazać związek między eksploatacją a uszkodzeniami. Jeśli kopalnia odrzuciła Twoje roszczenie, to nie koniec drogi. To początek właściwej rozmowy.
Powiązane obszary pomocy
Pytania, które zadają klienci przed pierwszym kontaktem
Ile czasu trwa sprawa sądowa o zapłatę za roboty budowlane?
Nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym można uzyskać w kilka tygodni, gdy sprawa jest prosta i dobrze udokumentowana. Pełna rozprawa to zazwyczaj rok lub dwa, a od marca 2026 obowiązkowa jest najpierw mediacja. Zawsze sprawdzam najpierw, czy jest szansa na ugodę. Dobra ugoda zawarta w miesiąc jest lepsza niż wygrana sprawa za trzy lata.
Czy warto iść do sądu o małą kwotę?
Zależy od kosztów postępowania, szans na wygraną i tego, ile czasu i nerwów jesteś gotów poświęcić. Na pierwszej konsultacji daję uczciwe wyliczenie: ile może kosztować sprawa, ile możesz odzyskać i czy to ma ekonomiczny sens.
Czy reprezentujesz wykonawców czy inwestorów?
Obie strony. Przez ponad 10 lat prowadziłam sprawy z obu perspektyw i to daje realną przewagę, bo wiem, jak myśli druga strona sporu.
Nie mam wszystkich dokumentów. Czy mogę się zgłosić?
Tak. Brak pełnej dokumentacji nie przekreśla sprawy, ale im wcześniej się zgłosisz, tym więcej możemy uratować. Często na etapie konsultacji okazuje się, co można odtworzyć z maili, wiadomości czy dziennika budowy.
Masz spór budowlany lub gospodarczy?
Zadzwoń lub umów konsultację online. Bytom i cały Śląsk.
Konsultacje również online przez Teams lub Zoom.