Pękające ściany na Śląsku: Szkody górnicze czy błędy budowlane? (Czyli kto zepsuł i dlaczego rzekomo nie kopalnia)
Pękają ściany w nowej inwestycji, a kopalnia i wykonawca wskazują na siebie nawzajem? Zobacz, jak rozstrzygnąć, czy to szkody górnicze, czy błędy budowlane, zanim zaczniesz płacić.
Proszę Państwa, powiedzmy sobie szczerze: na Śląsku pewne są trzy rzeczy. Rolada w niedzielę, fale na autostradzie A1 i to, że gdy w nowo wybudowanym obiekcie nagle pojawia się rysa szerokości Rowu Mariańskiego, absolutnie nikt nie poczuwa się do winy.
Wkraczamy wtedy w fascynujący świat realizmu magicznego. Zakład górniczy przysyła pismo, z którego wynika, że Ziemia wprawdzie trochę się zatrzęsła, ale dom pękł wyłącznie dlatego, że wykonawca użył złego cementu, wiało, a tak w ogóle to we wtorki grawitacja działa tu inaczej. Z kolei wykonawca zaklina się na wszystkie normy budowlane, że murował idealnie, ale przez te tąpnięcia z dołu nawet poziomica zwariowała. A pośrodku tego wszystkiego stoi inwestor, z dokumentacją w ręce i pękniętą ścianą w salonie, i czuje, że zaraz sam pęknie.
I tutaj, cała na biało (no dobrze, w todze z niebieskim żabotem), wkraczam ja. Bo to właśnie ten moment, w którym trzeba rozstrzygnąć, czy mamy do czynienia ze szkodami górniczymi, czy z błędami budowlanymi. A od tej odpowiedzi zależy, kto sięgnie do portfela.
Szkody górnicze czy błędy budowlane? Gdy kopalnia mówi „to nie my”, a wykonawca „to siła wyższa”
Jako radca prawny na co dzień obserwuję ten festiwal przerzucania się odpowiedzialnością. To absolutny klasyk gatunku na linii szkody górnicze kontra błędy w sztuce budowlanej. Kopalnie mają potężne działy prawne i własnych geologów, którzy potrafią napisać wielostronicowy esej o tym, dlaczego brak jednej dylatacji w projekcie zwalnia je z jakiejkolwiek odpowiedzialności za to, że podłoga w hali magazynowej nagle stała się zjeżdżalnią.
Co robić w takiej sytuacji? Panikować? Płakać? Zmienić województwo? Absolutnie nie. Trzeba po prostu przestać rozmawiać o emocjach, a zacząć o faktach.
Dziennik budowy zamiast szklanej kuli
Dobry prawnik od nieruchomości i procesu inwestycyjnego na Śląsku nie wróży z fusów. Zamiast sypać korporacyjną nowomową, siadam do twardych dowodów. Co to oznacza w praktyce?
- Czytanie kwitów od deski do deski. Bierzemy pod lupę dziennik budowy. Sprawdzamy, co dokładnie wpisał tam kierownik, a czego zapomniał odnotować inspektor nadzoru inwestorskiego. Szukamy konkretów, a nie wymówek.
- Własne dowody. Nie czekamy potulnie, aż kopalnia wyśle swojego zaprzyjaźnionego eksperta, który orzeknie, że fundament stał krzywo od samego początku. Współpracuję z niezależnymi inżynierami, żeby mieć własną, rzetelną ocenę konstrukcyjno-budowlaną.
- Konfrontacja z geologią. Zestawiamy wymówki kopalni z faktycznymi pomiarami osiadań terenu w Bytomiu i okolicach. Często okazuje się, że prognozy górnicze mają tyle wspólnego z rzeczywistością, co moje plany o wczesnym chodzeniu spać.
Jak przygotować się do sporu o szkody górnicze? (Zanim zadzwonisz do kopalni)
Jeśli widzisz spękania na swojej inwestycji i przeczuwasz, że zaraz zacznie się bitwa na ekspertyzy, musisz zabezpieczyć tyły. Zanim wyślesz pierwsze wezwanie, skompletuj absolutne minimum dokumentacyjne. To Twoja tarcza i miecz.
Projekt budowlany ze wskazaniem kategorii szkód górniczych
Sprawdzamy, na jaką kategorię teren był prognozowany w momencie wydawania pozwolenia na budowę (I, II, III czy IV) i czy projektant przewidział odpowiednie zabezpieczenia, na przykład ławy fundamentowe czy zbrojenia krzyżowe. Jeśli projektant zlekceważył wytyczne, kopalnia bezwzględnie to wykorzysta.
Opinia geotechniczna i badania gruntu
Kopalnie często bronią się argumentem o niewłaściwym posadowieniu na gruntach nienośnych. Musimy mieć dowód, że grunt zbadano prawidłowo, a budynek nie zapada się w naturalne torfowisko.
Pomiary geodezyjne, czyli inwentaryzacja powykonawcza
Czy mamy dowód, w jakim pionie budynek został oddany do użytku? Różnica w wychyleniu ściany między dniem odbioru a dniem dzisiejszym to często jedyny twardy dowód na to, że teren pod obiektem zaczął intensywnie pracować wskutek eksploatacji.
Merytoryka, która ratuje budżet
Nie ma tu miejsca na pisanie pism dla samego pisania. Niezależnie od tego, czy reprezentuję inwestora żądającego odszkodowania od zakładu górniczego, czy wykonawcę, z którego próbuje się zrobić kozła ofiarnego, cel jest jeden: zabezpieczenie interesów mojego klienta.
W mojej kancelarii nie znajdziecie Państwo marmurów, chłodnego dystansu i spoglądania na zegarek. Znajdziecie za to kogoś, kto rozumie żargon inżynierski, nie boi się starcia z gigantami wydobywczymi i wie, jak poprowadzić spór, żeby klient nie stracił przy tym resztek nerwów.
Ściana pękła, a winnych brak?
Zapraszam do merytorycznej rozmowy. Zaparzę dobrą kawę i wspólnie ustalimy, kto za to zapłaci. Bytom i cały Śląsk.
Umów rozmowę
